شركة إدارة مراكز التسوق. شركة الإدارة ذات المسؤولية المحدودة "جورود"
09-10-2012 برجاء تقديم مثال على التكوين الأمثل لشركة إدارة مركز تسوق (المنصب، الوظائف الرئيسية). مثالي مع 5-6 موظفين.
سؤال طرحته إيلينا يانوفسكايا، كييف
إجابة:
يعتمد عدد وتكوين موظفي شركة الإدارة على عدة عوامل:
إدارة عقار تجاري واحد (مركز تسوق) أو أكثر؛
ما هي مساحة مركز التسوق وتكوين المستأجرين، ونسبة المستأجرين الأساسيين و"التخفيضات"؛
هل ستكون جميع الوظائف جزءًا من شركة الإدارة الخاصة بالشركة، أم ستشارك منظمات خارجية على أساس الاستعانة بمصادر خارجية (على سبيل المثال، الأمن، والتنظيف، وخدمات التسويق، وما إلى ذلك)؟
المهام الرئيسية لشركة الإدارة هي كما يلي: إدارة مفهوم مركز التسوق وتكوين المستأجرين، وإدارة الربحية والتدفقات المالية، وإدارة التسويق، وإدارة العمليات الفنية. يمكنك التعرف على المزيد حول مهام ووظائف شركة الإدارة، فضلاً عن ميزات إدارة عقارات التجزئة في المرحلة الحالية، في ندوة كيرا وروبن كانايان "مراكز التسوق والمجمعات متعددة الوظائف".
2012-07-25 إذا كان هناك 13 مستأجراً في الطابق، وجميعهم يفتحون ويغلقون في أوقات مختلفة. كيف يمكن تعديل هذا؟
سؤال طرحه فاديم جولوب، فولوكولامسك
إجابة:
في الواقع، من المهم جدًا أن تكون جميع المتاجر متاحة للعملاء خلال ساعات عمل مركز التسوق. وهذا يحدد الصورة العامة لمركز التسوق وجودة عمل شركة الإدارة. لكي يلتزم المستأجرون بساعات العمل، من الضروري إدخال القواعد المناسبة في لوائح مركز التسوق (ملحق عقد الإيجار). يجب أن تنص الوثيقة أيضًا بوضوح على العقوبات: التأخير في فتح المتجر، وإغلاق المتجر خلال ساعات عمل مركز التسوق، والإغلاق قبل نهاية ساعات عمل مركز التسوق. كما يتم تحديد إجراءات إعداد تقرير عن انتهاك اللوائح وإجراءات تطبيق العقوبات.
أنا ممثل لشركة تطوير مراكز التسوق. قاموا ببنائه على أساس المشاركة المشتركة في الاستثمار في البناء، ونتيجة لذلك - حوالي 20 "أصحاب" لمركز التسوق. كيف يمكننا كشركة إدارة مستقبلية توزيع مساحات إعلانية بين الملاك على واجهة المبنى؟
سؤال طرحته تاتيانا إيفانوفا، أرخانجيلسك
إجابة:
الحل الأكثر منطقية في هذه الحالة هو عدم تقسيم المساحة الإعلانية بين المالكين. وقم أولاً بتحديد جميع الأماكن الممكنة لوضعها. ويتم تقسيم الدخل من وضع الإعلانات بين المالكين بالنسب حسب حصتهم.
هل هناك أساس لإدارة شؤون الموظفين في مراكز التسوق؟ ربما هناك تفاصيل خاصة لإدارة الموظفين في هذه المؤسسات؟
سؤال طرحته أولغا كولماناكوفا، تومسك
إجابة:
بالطبع، هناك تفاصيل لإدارة شؤون الموظفين في مراكز التسوق. لأن مركز التسوق نفسه ليس مجرد متجر بيع بالتجزئة، ولكنه مؤسسة تجارية كبيرة بها عدد كبير من علاقات الإنتاج. لكي يعمل مركز التسوق بنجاح، من الضروري العمل بعناية على أنماط التفاعل لجميع الإدارات والموظفين، والهيكل التنظيمي للمؤسسة بأكملها، وإدارة موظفي المبيعات وأكثر من ذلك بكثير. لسوء الحظ، لا يتم تدريس مثل هذه التخصصات في المعاهد، لذلك إذا كنت مهتمًا حقًا بالإجابة على هذا السؤال المعقد والضخم، فإننا ندعوك لحضور الندوة التدريبية التي يقدمها K. و R. Kanayan "القضايا العملية لإدارة شؤون الموظفين في التجارة" مَشرُوع."
إجابة:
مرحبًا، من فضلك أخبرني، هل من الممكن إدارة مركز تسوق من خلال منظمة متخصصة، وليس من خلال جمعية الملاك، إذا كان هناك أكثر من 5 مالكين، أو بطريقة أخرى؟ ما هي الطريقة الأفضل لعمل هذا؟
سؤال طرحته أولغا ميلينكو، مينسك
إجابة:
نعم، يمكن تعيين (أو إنشاء) شركة إدارة خاصة لإدارة مركز التسوق. هناك ثلاثة أشكال من العلاقات التعاقدية ممكنة بين المالك وشركة الإدارة: أ) اتفاقية إدارة الثقة (تقوم شركة الإدارة بشكل مستقل بجميع الأعمال المتعلقة بإدارة الممتلكات)؛ ب) اتفاقية الوكالة (تعمل شركة الإدارة كوسيط بين المستأجرين ومالك مركز التسوق)؛ ج) اتفاقية الإيجار (تقوم شركة الإدارة بتأجير عقار للبيع بالتجزئة بشكل مشروط وإبرام اتفاقية إيجار من الباطن). يتم تحديد الشكل الأمثل للعلاقة بين المالك وشركة الإدارة بشكل فردي.
ما هي المبادئ التي يتم بها تنظيم نظام إدارة مراكز التسوق، وكيف يتم تنفيذ عملية الإدارة نفسها؟
تم طرح السؤال من قبل آنا ستالينكوفا، نوفوسيبيرسك
إجابة:
هناك نوعان من إدارة مراكز التسوق:
- إنشاء الهيكل الإداري الخاص بك لعقارات البيع بالتجزئة. قد تكون هذه شركة منفصلة أو قسمًا داخل شركة تمتلك عقارات تجارية.
- إشراك شركة إدارة خارجية. عادة، يتم اختيار شركة متخصصة في إدارة مجمعات التسوق والتسوق والترفيه والمجمعات متعددة الوظائف ولديها بالفعل خبرة كافية في الإدارة.
المهام الرئيسية التي يحلها هيكل الإدارة:
إدارة تكوين المستأجرين، والعلاقات مع مستأجري مركز التسوق (اختيار المستأجرين، والمفاوضات، وتنفيذ العقود والدعم القانوني للعقود، ومراقبة التشكيلة، وجودة سلع المستأجرين، وما إلى ذلك)؛
المحاسبة الإدارية وإدارة التدفق المالي؛
التسويق والإعلان عن مركز التسوق (إجراء البحث والمفهوم، وإذا لزم الأمر، إعادة تصميم مركز التسوق، وتنفيذ استراتيجية التسويق والإعلان والعلاقات العامة، بما في ذلك تخطيط الحملات الإعلانية لمركز التسوق، والأحداث المشتركة مع المستأجرين، وتنظيم الموسمية والترويجية الإعلان عن المستأجرين، وما إلى ذلك)؛
تشغيل المبنى (مراقبة وضمان التشغيل دون انقطاع للأنظمة الهندسية، وإصلاح المبنى والأنظمة الهندسية، والأمن والسلامة، وتنظيف المباني والمناطق المحيطة بها، وإزالة القمامة، والعلاقات مع خدمات المرافق، وما إلى ذلك).
تعمل شركة الإدارة "GOROD" LLC في سوق إدارة وتشغيل العقارات منذ منتصف التسعينيات وتقدم خدمات احترافية لإدارة المباني والهياكل. تشمل المرافق المقدمة مرافق كبيرة ومعقدة تقنيًا، مثل: قصر موسكو للشباب، وOJSC Ros Corp، وOJSC GIS، ومجمع لوجستي كبير لشركة OJSC Biryulyovo، وشبكة من عيادات Medsi، والمركز الطبي الأوروبي، ومراكز المكاتب والتسوق.
تشمل الإدارة التجارية للعقارات كعمل تجاري ما يلي:
- تطوير المفاهيم وإعادة تصور مراكز التسوق والمكاتب؛
- بحث واختيار المستأجرين.
- إدارة العلاقات الإيجارية؛
- مراقبة سوق الإيجارات ومواءمتها مع السوق.
- حسابات القبض وإدارة التدفق المالي؛
- الترويج والتطوير العقاري؛
- زيادة جاذبيتها للمستأجرين.
تتحمل شركة "GOROD" المسؤولية الكاملة عن تشغيل أنظمة إمدادات الطاقة والتدفئة وإمدادات المياه والتهوية وتكييف الهواء ومرافق المصاعد وأنظمة التيار المنخفض وأنظمة الإرسال. نحن أيضًا نحرر عملائنا من العلاقات مع هياكل المرافق بالمدينة والسلطات التنظيمية.
تتمتع شركة "GOROD" ذات المسؤولية المحدودة بقاعدة تقنية قوية، وخدمة الطوارئ الفنية والإرسال الخاصة بها، ولديها تراخيص وشهادات لخدمة جميع الأنظمة، وهي عضو في SRO. يتم تأمين مسؤولية الشركة تجاه العملاء بمبلغ 1,000,000 دولار. معايير الجودة معتمدة طبقاً للمواصفة ISO 9001-2008.
كجزء من ترخيص تدقيق الطاقة، تقوم شركة الإدارة LLC "GOROD" بإجراء دراسات استقصائية للمؤسسات حول كفاءة استخدام الطاقة وتطوير جوازات سفر الطاقة، والتي أصبحت منذ عام 2012 إلزامية للمرافق الكبيرة والمستهلكة للطاقة.
قامت شركتنا بتطوير معايير الشركة للتشغيل الفني، مما يسمح لنا بالارتقاء بعملية تشغيل المباني والأنظمة الهندسية إلى مستوى جديد نوعيًا. تقوم الشركة باستمرار بتشغيل نظام التدقيق الداخلي للعمليات، مما يسمح لها بالحفاظ على مستوى عال من الجودة.
تتيح الخبرة المتراكمة والفريق الراسخ من المهندسين والفنيين المؤهلين لعملائنا الحصول على تشغيل خالي من المشاكل في منشآتهم دون حالات الطوارئ، وبالتالي تقليل تكلفة صيانة المباني. إن توحيد التقنيات والإجراءات المثبتة يجعل من الممكن تنفيذ العمل بعدد أقل من الموظفين، مما يعني توفير أموال العميل أثناء التشغيل. يتيح لنا قسم الإصلاح والبناء في الشركة إجراء العديد من الإصلاحات الصغيرة والكبيرة وإعادة تطوير المباني بسرعة وكفاءة مع الحد الأدنى من المتاعب للعميل.
-
أوشاكوفا إس.
جمعية ذات مسؤولية محدودة "سوق المواد الغذائية المركزي"
مع وكالة التنمية MALL. الخبرة والاستشارات" نحن نعمل على مركز التسوق Galaktika. كانت الوكالة تعمل على تطوير مشروع تصميم للمنطقة الترفيهية وأظهرت نفسها كشريك موثوق به، حيث أكملت جميع الأعمال بكفاءة وفي الوقت المحدد...
دينيس مارشينكوف
جمعية ذات مسؤولية محدودة "جالاكتيكا-اس"
يمكننا وصف الشركة بأنها مؤهلة تأهيلا عاليا. أحب المسؤولية والموقف الإيجابي عند حل أي مشكلة. تعمل الوكالة على مشروعنا على أساس متكامل. أدركنا أننا وجدنا الشريك المثالي...
ديمتري فولفسون
بي إس كيه "دوم"
نحن على دراية بالمول. الخبرة والاستشارات" لسنوات عديدة. عمل حوالي 3 أشخاص في المشروع. من الاسم إلى تصميم شجرة النخيل الخاصة بنا، قامت شركة MALL بكل شيء. يعتقد الجميع أنهم ناجحون لأنهم الوحيدون في المدينة، لكن هذا غير صحيح! ناجح - لأن الجودة...
أندريه ميخائيلوفيتش أوسادشوك
مركز التسوق "واحة بلازا"
نحن سعداء جدا بهذا التعاون. الاحتراف والإبداع ومستوى دعم العملاء والالتزام بالمواعيد على أعلى مستوى. ...
سوشكوف كونستانتين نيكولاييفيتش
عند بيع عقار للبيع بالتجزئة، فإن أحد أهم الجوانب هو تنفيذ الإدارة الفعالة لمراكز التسوق. ولأداء هذه الوظائف، قد يتم إشراك شركة إدارة تابعة لجهة خارجية، أو قد يتم تنفيذ الإدارة من قبل مالك مركز التسوق.
كيف تتم إدارة مركز التسوق؟
تعني إدارة مركز التسوق التحكم الفني وتحسين المعلمات التالية:
- الاحتياطيات اللازمة لتطوير مرافق البيع بالتجزئة؛
- بناء إدارة فعالة لمركز التسوق؛
- التفاعل مع المقاولين والمستأجرين.
- التدابير اللازمة لزيادة جاذبية مجمع التسوق للمستهلكين النهائيين.
- إمدادات المياه والصرف الصحي.
- إمدادات الحرارة
- تزويد كربائي؛
- السلامة من الحرائق؛
- الإنترنت والهاتف.
- السلامة العامة
- مواقف المركبات؛
- شهادة الكائن؛
- تنظيف المبنى
- صيانة سقف المبنى ونظام تصريف العواصف؛
- النقل العمودي (السلالم المتحركة/المسافرين، معدات المصاعد).
تتم إدارة مركز التسوق على أساس الوثائق التالية.
- القواعد العامة لعمل مراكز التسوق مع مراعاة أحكام عقود الإيجار.
- جدول التوظيف لشركة الإدارة.
- هيكل العمل والمسؤوليات الوظيفية لموظفي شركة الإدارة، بما في ذلك توقيت وقت العمل.
- الأحكام الأساسية لعمل شركة الإدارة (الخاصة) في مركز التسوق.
تتطلب مثل هذه الممتلكات العقارية الكبيرة والمعقدة كمركز للتسوق حلاً مستمرًا للقضايا المتعلقة بالميزات الفنية والهندسية لتشغيل المبنى والجزء المالي والوساطة المالية وعدد من القضايا الأخرى. لذلك، من الأفضل تكليف الإدارة المختصة لمركز التسوق بشركات متخصصة يمكنها تقديم المساعدة المهنية في حل المشكلات التي تنشأ.
مميزات إدارة مركز التسوق والمكاتب
لقد أجبرت الأزمة العديد من مالكي ومديري عقارات التجزئة على أن يتذكروا أن مراكز التسوق ليست مجرد أمتار مربعة لكسب المال. من وجهة نظر ممارسة الأعمال التجارية في السوق، يعد مركز التسوق منتجًا يحتاج إلى دعم تسويقي وترويج في السوق ويمكن للمستهلكين تقديره أو تجاهله. ولذلك فقد حان الوقت للتفكير في تلبية احتياجات العملاء وتحسين جودة الخدمات المقدمة لهم. في هذه المقالة، سنلقي نظرة على التحديات التي يجب على مديري مراكز التسوق أن يوليها اهتمامًا خاصًا في بيئة اليوم.
عملاء مركز التسوق، من ناحية، هم زواره، ومن ناحية أخرى، المستأجرون، الذين يعتمد دخل مالك عقار التجزئة على أنشطتهم الناجحة. لذلك، فإن مهام الهيكل الإداري لمركز التسوق معقدة ومتعددة الأوجه: من الضروري تحليل سوق العقارات التجارية واتجاهات تطورها، وكذلك مراقبة التغيرات في تجارة التجزئة والخدمات والترفيه، مع مراعاة التطوير من الأشكال والمنافسة وتوزيع القوى بين اللاعبين في كل منطقة. واليوم، تتزايد أهمية شركة الإدارة، ويتحول التركيز من المهام التكتيكية - الدعم القانوني والمالي لأنشطة المركز، وقضايا الصيانة الفنية والاقتصادية - إلى المهام الاستراتيجية، وهي إدارة مفهوم مركز التسوق. يجب على شركة الإدارة اختيار السياسة المناسبة للتعاون مع المستأجرين وتوفير الظروف اللازمة للتشغيل الفعال لجميع المؤسسات في المركز. في هذه الحالة فقط سيتمكن المركز من الحفاظ على مكانته ويظل جذابًا لكلا المجموعتين من العملاء.
المهام التي يتم حلها في هذه العملية
تشغيل مركز التسوق:
1. إجراء البحوث التسويقية.
- دراسة خصائص حضور المركز (التكرار، انتظام الزيارات، زيادة حضور ممثلي الجمهور المستهدف المختار، تغطية المنطقة، استخدام حركة مرور المركبات والمشاة)؛
- تقييم الوعي بالعلامة التجارية للمركز وشعبيتها بين الجمهور المستهدف؛
- تصور صورة مركز التسوق (هل يعتبر المركز باهظ الثمن أم رخيصًا، حديثًا أم قديمًا، مريحًا أم غير مريح، وما إذا كان رأي المالك يتوافق مع وجهة نظر المستهلكين)؛
- تقييم درجة تلبية احتياجات الزوار من السلع والخدمات، وجمع المعلومات حول عمليات الشراء، والإنفاق في المركز، والوقت الذي يقضيه الزوار في المركز؛
- دراسة خصائص بيئة الشراء، والتغيرات في تفضيلات المستهلك؛
- دراسة أعمق لسلوك المستهلك للمجموعات المستهدفة المختارة؛
- تقييم فعالية الإعلان عن مراكز التسوق.
2. تخطيط وتنسيق أعمال التسويق والإعلان.
- تزويد المستأجرين بنتائج الأبحاث والمعلومات الحالية حول حضور المركز وموقعه في السوق؛
- تزويد المستأجرين بالمعلومات حول خطط التطوير طويلة المدى للمركز (أثناء التوسع أو إعادة الإعمار)؛
- وضع خطة للأنشطة التسويقية والإعلانية، وتنسيق الخطط الإعلانية لمراكز التسوق مع خطط المستأجرين. تنظيم العروض الترويجية المشتركة وبرامج الولاء التي يشارك فيها العديد من المستأجرين؛
- الزخرفة الموسمية والاحتفالية لمركز التسوق، وتطوير مفهوم التصميم وتنفيذ العمل على الزخرفة الاحتفالية للواجهات والمناطق المشتركة. تنسيق الزخرفة الموسمية لنوافذ المستأجرين مع خدمة إدارة مركز التسوق؛
- تنظيم الأحداث في مركز التسوق (العروض والحفلات الموسيقية والمعارض وحفلات الأطفال والرسوم المتحركة اليومية)؛
- تخطيط وتنفيذ الحملات الإعلانية في وسائل الإعلام؛
- الدعم والتغييرات المنتظمة على الموقع الإلكتروني لمركز التسوق؛
- تنظيم الصوت والموسيقى والتصميم العطري في مركز التسوق (كجزء من نظام الملاحة المفاهيمي)، مما يخلق ظروفًا ممتعة ومريحة للزوار.
- توفير الهياكل والاتصالات اللازمة للإعلان في المبنى وفي المناطق المشتركة، ووضع لافتات وإعلانات إضافية، ومراقبة الإعلانات الخارجية، وتنظيم الإعلانات للمستأجرين عبر أنظمة الراديو والاتصالات السلكية واللاسلكية للمركز.
3. مساعدة المستأجرين في حل القضايا الحالية.
- دراسة مدى رضا المستأجرين عن العمل داخل مركز التسوق وعن الخدمات التي يقدمها لهم المركز؛
- تنسيق جداول التحميل والمراقبة والمساعدة أثناء أعمال الإصلاح المستمرة في أماكن عمل المستأجرين؛
- تقديم المعلومات والاستشارة للمستأجرين حول المسائل القانونية والاقتصادية المتعلقة بأنشطتهم في مركز التسوق.
4. المراقبة المنتظمة لعمل المستأجرين.
- تقييم استقرار المستأجرين (المتاجر المتسلسلة والمستقلة)، مع مراعاة التغيرات في الشبكة. في سياق دراسات التدفق، تم الكشف عما إذا كان حضور "المغناطيسات" الرئيسية لمركز التسوق قد تغير، وأي المستأجرين هم "فلاحون متوسطون" أقوياء، وأي الشركات هي الأضعف، وغير قادرة حتى على استخدام التدفق في مركز التسوق؛
- مراقبة الجودة، والامتثال للنطاق ومستوى الخدمة، ووضع التشغيل مع المتطلبات المذكورة؛
- تقييم دور المستأجرين وأهميتهم بالنسبة لمركز التسوق، وإجراء بحث حول أنشطة المشغلين الأفراد (الحضور، والمشتريات، وجذب جمهور محدد من المستهلكين، وتحديد أسباب ضعف الأداء في مركز التسوق).
5. استيفاء خطة إيرادات الإيجار.
- تغيير، إذا لزم الأمر، سعر الإيجار ونظام دفع الإيجار، وتوفير شروط خاصة للمستأجرين؛
- مراقبة استلام مدفوعات الإيجار في الوقت المناسب؛
- حماية مالك العقارات بالتجزئة من الخسائر المحتملة في حالة عدم الدفع أو التأخر في سداد مدفوعات الإيجار؛
- التنظيم القانوني للنزاعات مع المستأجرين.
6. التأكد من ملء المناطق.
- تقييم مخاطر إخلاء المساحة، وتطوير خيارات بديلة في حالة مغادرة المستأجرين، بما في ذلك الخيارات الأساسية؛
- مع مراعاة التغييرات في تنسيقات المتجر وتقييم إمكانية إعادة تطوير المباني في المستقبل؛
- موقف نشط في العمل مع المستأجرين: مراقبة السوق بانتظام، والبحث عن المستأجرين الواعدين؛
- ومعالجة الطلبات المقدمة من المستأجرين المحتملين الجدد، ووضع ما يسمى بـ "قائمة الانتظار" (قائمة المتقدمين لشغل مساحة شاغرة)؛
- ملء المساحة الشاغرة بسرعة وتنفيذ أعمال التجديد، بحيث يمكن في حالة التناوب فتح مشغل جديد في المركز في أسرع وقت ممكن؛
7. تشغيل المبنى والصيانة الاقتصادية لمركز التسوق.
- ضمان تشغيل وإصلاح وصيانة أنظمة هندسة البناء دون انقطاع، والحفاظ على أسطول من المعدات التقنية في حالة صالحة للعمل؛
- وضع تقديرات التكلفة لصيانة مركز التسوق، وتحسين هذه التكاليف؛
- الحفاظ على المباني والمباني الخاصة بمركز التسوق والمنطقة المحيطة به في حالة مناسبة. تشكيل الخطط الحالية والطويلة الأجل لإعادة الإعمار، والإصلاحات الرئيسية والحالية للمباني والمباني، والأنظمة الهندسية (التهوية وتكييف الهواء، وإمدادات المياه، والتدفئة، والصرف الصحي، والشبكات الكهربائية، وما إلى ذلك)؛
- إشراك منظمات خارجية لتنفيذ العمل ومراقبة جودة العمل وقبول العمل المكتمل.
- مراقبة استهلاك المرافق في مركز التسوق، وحساب المدفوعات والتفاعل مع المرافق في المدينة؛
- القيام بأعمال تحسين المنطقة، والتفاعل مع سلطات الولاية والسلطات المحلية لتحسين إمكانية الوصول إلى وسائل النقل في المركز (المداخل، المنعطفات، تنظيم المعابر الخاضعة للرقابة، وما إلى ذلك)؛
- الحفاظ على مباني وأراضي مركز التسوق في حالة صحية وصحية مناسبة (التنظيف وإزالة القمامة والتخلص من النفايات)؛
- ضمان سلامة الموظفين وزوار مركز التسوق، وسلامة المخزون، والسلامة من الحرائق؛
- دعم النقل لأنشطة مركز التسوق.
تسارع العديد من الشركات اليوم إلى خفض التكاليف دون التفكير في المستقبل. تجدر الإشارة بشكل خاص إلى التكاليف المرتبطة بحزمة الخدمات للتشغيل المنتظم والمستمر لمركز التسوق. تتضمن حزمة الخدمات هذه مجموعتين من التكاليف: أ) الحفاظ على النظافة والسلامة والصيانة الروتينية؛ ب) للبحث والتسويق والإعلان. من السهل جدًا حساب تكاليف التشغيل لمختلف المستأجرين (استهلاك الطاقة والمياه، والحمل على الأنظمة الهندسية للمبنى)، ويتم دفعها من قبل المستأجرين وفقًا لاستهلاك الموارد. ومع تحديد مقدار نفقات التنظيف والأمن وما شابه ذلك، يصبح كل شيء أيضًا أكثر أو أقل وضوحًا؛ ويمكن إدراجها في سعر الإيجار أو دفعها بشكل إضافي، بما يتناسب مع المساحة التي يشغلها المستأجر. وليس من الصعب، من حيث المبدأ، إنشاء عملية كفؤة لخدمة الصيانة، ولحسن الحظ، يوجد في بلدنا العديد من رجال الأعمال ذوي الخبرة القادرين على تحسين التكاليف وزيادة أرباح المالك (وفي نفس الوقت ضمان اعتدالهم "؛ "الفائدة" دون التسبب في استياء واضح من أصحابها). لا يزال نظام تدريب المتخصصين في الهندسة الحديثة في روسيا يعمل، وعلى الرغم من أن الموظفين الهندسيين ذوي الخبرة يمثلون سلعة نادرة في سوق العمل، إلا أن قطاع العقارات التجارية ذو الرواتب المرتفعة إلى حد ما يعد جذابًا للمتخصصين الجيدين. يكون الأمر أكثر صعوبة مع تسويق مركز التسوق؛ حيث تبدأ المشاكل في تحديد تكاليف الترويج والموظفين. من الخطر اليوم أن ننسى أن المجموعة الثانية من النفقات هي أيضًا جزء لا يتجزأ من العمل الذي يجب القيام به باستمرار ويومي. تعد أبحاث التسويق والعمل الإعلاني في البيئة الحالية من بين المهام الأكثر إلحاحًا، ويمكن أن يؤدي "التحسين" غير الناجح لتكاليف التسويق والترويج إلى عواقب سلبية خطيرة للغاية. عندما لا يكون هناك نظام لإدارة التسويق في مركز التسوق، فلا يكفي اللجوء إلى مساعدة منظمات الطرف الثالث التي تلبي الطلبات لمرة واحدة. من الواضح أن نتائج الإجراءات لمرة واحدة ستكون أسوأ من نتائج العمل المستمر. إنه مثل عدم تنظيف أسنانك بالفرشاة كل يوم، بل زيارة طبيب الأسنان كل ثلاثة أشهر لترتيب كل شيء: سيكلف الأمر أكثر، مع زيادة درجة الإهمال، وستزعجك المشاكل الحالية أكثر فأكثر.
بعد أن قرر أن البحث المستمر وتقييم المستأجر والتسويق والإعلان يجب أن يكون مستمرًا، يجب على المدير تحديد مصادر إيرادات الميزانية. تعتبر رسوم التسويق والإعلان في مراكز التسوق موضوعًا مثيرًا للجدل. في بعض الأحيان يتم تضمينها في سعر الإيجار، ولكن في كثير من الأحيان يتم دفعها بشكل إضافي، وإذا لم يتم ذكر شروط وإجراءات الدفع مقابل أنشطة التسويق بوضوح في العقد، يُنظر إلى المدفوعات الإضافية على أنها ابتزاز وتسبب عدم الرضا بين المستأجرين. في المراكز التي يوجد بها العديد من المالكين، قد يكون من الصعب إقناع جميع أصحاب المساحة بالحاجة إلى الخصومات؛ حيث يوافق جزء من المالكين على الدفع، بينما يرفض الآخر رفضًا قاطعًا. ونتيجة لذلك، من الواضح أن ميزانيات التسويق والإعلان غير كافية لحل المشكلات. على سبيل المثال، إذا وافق أصحاب 20% من المساحة، وهم الأكثر ضميرًا، على الدفع، فإنهم يواجهون معضلة: اختيار حل اقتصادي أو زيادة حجم مساهمتهم. تندلع الصراعات الداخلية بانتظام بسبب الظلم، لأن بعض المالكين يتحملون عبئا ماليا أكبر بكثير، ويستفيد الجميع، بما في ذلك "المستغلون"، من النتائج. تشير نتائج الدراسات المتعلقة بالإعلان عن مستأجري مراكز التسوق إلى أن فعالية الإعلان منخفضة، حيث لا يأتي المشتري إلى متجر معين، ولكن إلى مركز التسوق ويمكن أن يقع في فخ العديد من الإغراءات وينفق الأموال مع أي من المشغلين. يمكن لـ 30٪ فقط من الأشخاص الذين يجذبهم هذا الإعلان الوصول إلى متجر يعلن في مركز تسوق، وسيتم "استيعاب" بقية التدفق من قبل مستأجرين آخرين. كقاعدة عامة، تكون النسبة المئوية للأشخاص الذين وصلوا بناءً على إعلان محدد ووصلوا إلى المتجر أعلى بالنسبة للمستأجرين الرئيسيين الكبار - هايبر ماركت، وسوبر ماركت، ومتجر الأجهزة المنزلية، ومتجر الأجهزة، وأدنى نسبة مئوية للملابس والأحذية والسلع الاندفاعية مخازن. تصبح العديد من العروض الترويجية منطقية عندما يتم تنفيذها في وقت واحد من قبل العديد من المستأجرين. على سبيل المثال، تقام التخفيضات في مراكز التسوق في سنغافورة ودبي سنوياً في وقت معين، ويشارك فيها جميع المستأجرين، ويخطط المشترون مسبقاً لحضور هذه التخفيضات ويأتيون من بلدان مختلفة ومن قارات مختلفة. في هذا الوقت، يزداد النشاط في جميع مراكز التسوق والمحلات التجارية في المدينة بشكل ملحوظ. ترتبط العروض المختلفة والمهرجانات وغيرها من الأحداث على مستوى المدينة بالمبيعات، ويزيد الحمل وحجم المبيعات أيضًا في مجالات مربحة أخرى - في قطاع الفنادق، في تقديم الطعام العام، في المجمعات الترفيهية.
الآن بعد أن شهد سوق الإيجار تغييرات كبيرة، يرى العديد من المستأجرين أنه يجب تضمين التسويق والإعلان المنتظم في السعر الشامل - كحزمة من الخدمات المرتبطة بمنطقة ذات جودة معينة. في الواقع، فإن المنطقة الموجودة في مركز التسوق لا تتعلق فقط بالمتر المربع والهياكل والهندسة، ولكن أيضًا بالتوفير الإلزامي للنشاط التجاري.
تتضمن قائمة المهام ذات الأولوية أيضًا تقييمًا للمستأجرين: وضعهم الحالي وآفاق عملهم والتغييرات المحتملة في التنسيقات. هناك مثل روسي جيد: "تقول كالينا، أنا جيد في تناول العسل، والعسل في المقابل، وأنا نفسي جيد". وبالمثل، تنقسم مراكز التسوق إلى نوعين. في أي حال، ستعمل بعض المراكز بشكل جيد، لأنها تقع في مكان جيد للغاية، ومن أجل تدمير مثل هذا المركز، عليك أن تحاول جاهدة. ولن تكون المراكز الأخرى جيدة إلا إذا كان لديها مستأجرون جيدون. من الضروري توفير سيناريوهات مختلفة لتطوير الأحداث وإعداد خيارات الإيجار البديلة. حتى قبل خريف عام 2008، كانت هناك حالات أعطى فيها المستأجرون الرئيسيون موافقة مبدئية، وتم جمع مجموعة من المشغلين الصغار لهم، وقبل توقيع العقد، ظهر مدير جديد على خشبة المسرح من الجانب "المرسى" يطالب بأخرى أكثر ملاءمة شروط. ماذا يستطيع صاحب مركز التسوق أن يفعل؟ وعندما لا يكون هناك بديل، فإن موقفه التفاوضي سيكون ضعيفاً للغاية. في الفترة 2008-2009، بدأت الحالات تتكرر أكثر عندما خططت سلاسل كبيرة لفتح متاجر في مراكز التسوق، وكانت المباني جاهزة لها بالفعل (إجراء الاتصالات وإجراء الإصلاحات وإعادة التصميم)، ولكن خلال الأزمة، تم وضع خطط لتطوير السلاسل تمت مراجعتها، واضطر إلى رفض فتح متاجر جديدة بسبب نقص الأموال. يجد أصحاب مراكز التسوق، وخاصة الموجودة منها، أنفسهم في وضع غير سارة للغاية. ولم يتم إنفاق الأموال على إعادة الإعمار فحسب، بل ظلت مناطق واسعة غير مأهولة: ومفهوم المركز ذاته يتعرض للتهديد. وفي مثل هذه الحالة، يتعين علينا أن نعمل بجدية على إنشاء "مغناطيس مركب" من المشغلين المحليين. تتمتع تلك الشركات التي لديها أقسام البيع بالتجزئة الخاصة بها ولديها خبرة في فتح متاجرها الخاصة في مراكز التسوق بميزة: يمكن تشغيل المساحة بشكل مستقل، وإذا كنت جادًا في هذا الأمر، فقد يتجاوز الدخل دخل الإيجار. قامت بعض شركات التطوير - الفيدرالية والمحلية على حد سواء - بتوسيع أعمالها وإنشاء هياكلها في المناطق التي كانت فيها معدلات الإيجار للمستأجرين الرئيسيين منخفضة (هايبر ماركت، سوبر ماركت، مجمع ترفيهي، قاعة طعام)، و/أو كان هناك نقص في المشغلين ذوي الخبرة. بالطبع، يبدو أن تأجير المساحة يعني حل المشكلات لسنوات عديدة قادمة، وتزويد نفسك بدخل يبدو أنه يأتي من تلقاء نفسه، من الأمتار المربعة من العقارات، وعدم القلق بشأن المشكلات التشغيلية اليومية. ولكن إذا كانت الشركة لديها الموارد اللازمة لتطوير تجارة التجزئة، فهذا يضمن استدامة معينة للمشروع، حيث يظهر مصدران بديلان للدخل.
عند التخطيط لتشغيل مركز التسوق في المستقبل، يجب على المدير أن يأخذ في الاعتبار التغييرات المحتملة في احتياجات المستأجرين للمساحة. من المحتمل أن تتغير تنسيقات المتجر لتقديم تشكيلات أكثر كفاءة في منطقة أصغر. دعونا نلاحظ ظاهرة واحدة مهمة. في بداية الأزمة، في الربع الرابع من عام 2008، لوحظ انخفاض في حجم التداول يصل إلى 30٪ في عدد من المتاجر غير الغذائية، وفي الربع الأول من عام 2009، بدأ الانخفاض بالفعل في الوصول إلى 35-40 %. أشار مديرو بعض سلاسل البيع بالتجزئة، الذين قاموا في النصف الأول من عام 2008 بتحليل كفاءة استخدام المساحة، إلى أنهم التقوا في التنسيقات الكبيرة هذه النسبة بالضبط(30-35%) من المنطقة ذات الأداء الضعيف. على سبيل المثال، حاولت سلاسل اللوازم المكتبية أو معدات الكمبيوتر، والتي تطورت على مساحة تصل إلى 200 متر مربع، تطوير مساحة 700 متر مربع، سلاسل الملابس ذات الخبرة في العمل على مساحة بمساحة تصل إلى 120 مترًا مربعًا، تم افتتاح نوع جديد من المتاجر بمساحة 200-250 مترًا مربعًا. أعلى معدلات الربح لكل 1 متر مربع في التجارة غير الغذائية كانت في المتاجر الصغيرة بمساحة 30-200 متر مربع. المساحة الكبيرة في بعض الأحيان لم يكن لها تأثير كبير على نمو عدد زوار المتجر، وعندما زادت مساحة المتجر مثلا 3 مرات، انخفض ربح المتر المربع من المساحة بمقدار 5-6 مرات مقارنة بالمساحة الصغيرة مخازن. ماذا يعني هذا؟ وقد لوحظت أعراض المناطق "المنتفخة" لفترة طويلة. سيكون التجار الذين يعانون من تراجع الاقتصاد مهتمين، أولاً، بتقليل حجم مساحتهم. ثانيا، زيادة كفاءة استخدام الأمتار المربعة الحالية، وإضافة مجموعات منتجات جديدة، مع إعطاء الأفضلية للسلع ذات الخصائص التالية: أ) أقرب إلى نوع الطلب الرئيسي، وأكثر ضرورة للدعم المنتظم لأنشطة الأسر وعملاء الشركات؛ ب) إعطاء أرباح عالية. ج) ذات حجم صغير. على سبيل المثال، يمكن لسلسلة DIY تطوير تنسيق إقليمي على مساحة تصل إلى 300 متر مربع في المناطق السكنية وتقديم فئتين في المتاجر: "منتجات للحرفيين المنزليين" (مواد البناء المطلوبة بشكل متكرر في عبوات صغيرة، يدوية وكهربائية) الأدوات) وفئة "معدات الهندسة المنزلية" . إن وجود الأدوات ومنتجات الطاقة لمنتج مربح للغاية وفي نفس الوقت ليس كبيرًا جدًا في الحجم يجعل من الممكن تحقيق الاستخدام الفعال للمساحة. بالنسبة لمتجر الوسائط والقرطاسية، فإن الحل الواضح هو إضافة معدات رقمية إلى المجموعة، مرتبطة موضوعيًا بمفهوم المتجر، و"الأدوات"، وهي أجهزة إلكترونية صغيرة محمولة وملحقاتها.
إذا تبين أن التجار المحليين نشطون بما فيه الكفاية، فسوف يبحثون عن مراكز إنتاج جديدة ويغيرون تكنولوجيا الشراء: على سبيل المثال، شراء سلع عالية الجودة من الشركات المصنعة في الصين وجنوب شرق آسيا التي تم تحرير قدراتها بسبب انخفاض الإمدادات إلى الولايات المتحدة والدول الأوروبية. لكن بشكل عام، من المتوقع أن تؤدي الاتجاهات الاقتصادية السلبية إلى انخفاض عدد المتاجر، واختفاء بعض التنسيقات، وربما انخفاض المساحة المخصصة لسلاسل المتاجر القياسية.
من شروط الإدارة الفعالة لمركز التسوق أن يكون دافع المدير مرتبطًا بنتائج الأداء. يتم تقييم جودة عمل شركة الإدارة من خلال درجة رضا مجموعتين من عملاء مراكز التسوق - الزوار والمستأجرين. ويتجلى تقدير المستهلك من خلال نتائج أبحاث التسويق ومؤشرات العدادات، ومعايير التقييم التي تضعها شركة الإدارة هي نمو حركة المرور، واستقرار الزيارات وتكرار الزيارات إلى المركز، وزيادة الوعي بالعلامة التجارية لمركز التسوق. ويتم تقييم جودة الخدمات المقدمة للمستأجرين من خلال ضمان المستوى المطلوب من الدخل الإيجاري، وموازنة تركيبة المستأجرين والحفاظ على مفهوم المركز، من خلال عدم تناوب المستأجرين وسرعة ملء المساحات الشاغرة، من خلال الاهتمام المتزايد عدد المستأجرين الجدد للعمل في المركز وعدد الطلبات. إحدى مزايا شركة الإدارة الخارجية هي أنها عادة ما تكون مهتمة أكثر بالنهج المتكامل وإرضاء مجموعتي العملاء، ويقوم المدير الخارجي بتقييم الوضع بشكل صحيح ويحدد الأولويات. والمدير الداخلي، مثل أي موظف مستأجر، يتبع تعليمات القيادة، ويتم التركيز على تلك المؤشرات التي يحفزها الموظف، ولكن قد يتم تحديد المهام ذات الأولوية بشكل غير صحيح. على سبيل المثال، يتم التركيز على تحقيق الخطة المالية وخفض التكاليف، ولكن لا يتم أخذ المفهوم العام للمركز بعين الاعتبار، ويتم تجاهل احتياجات المستأجرين ولا يتم دراسة آراء الزوار. ولذلك، فإن النهج يتبين أنه من جانب واحد. قد يتراكم استياء عملاء المركز، وفي يوم من الأيام سيواجه مالك العقار بالتجزئة مشاكل خطيرة. لقد عبر الحكيم الصيني كونفوشيوس عن أفضل ما تعنيه الإدارة الجيدة: "الإدارة الجيدة هي عندما يكون القريبون سعداء، ويأتي البعيدون". كل من المستأجرين والزوار.
كيرا وروبن كانايان،
كبار المستشارين في شركة Union-Standard Consulting، موسكو،
مؤلفو الكتاب " العقارات بالتجزئة: تحديات الزمن والآفاق
»,
الكتب ""
والكتب "" 